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A revolução dos escritórios

Ecológicos, civicamente responsáveis e "relacionais" é a nova tendência no imobiliário empresarial estudada pelo especialista norte-americano Charles Lockwood. Uma lufada de ar fresco nas estratégias urbanas

Diálogo de Jorge Nascimento Rodrigues, editor de Gurusonline.tv, Agosto de 2006, com Charles Lockwood

Tendências alta | Charlie Profile | Casos de estudo

Afirmou-se nos últimos cinco anos um novo conceito estratégico de desenvolvimento urbano baseado na fixação de escritórios ecológica e civicamente responsáveis na malha da cidade. Emergiu "uma verdadeira revolução no imobiliário empresarial", afirma Charles Lockwood, um consultor norte-americano sedeado em Los Angeles e Nova Iorque, especializado nas tendências do imobiliário nos últimos vinte anos.

Os novos edifícios de escritórios desta vaga conjugam três características inovadoras:
1- são "verdes" com impacto significativo na factura energética e no saneamento;
2- são "relacionais" privilegiando os espaços de interacção informal e formal entre os empregados;
3- e são civicamente responsáveis, apostando na requalificação de espaços citadinos em declínio e numa estratégia de mobilidade inteligente articulada com as políticas de transporte público e de redução do consumo de combustíveis e de emissão de gases poluentes.

«Até ao ano 2000, os decisores encaravam este tipo de edifícios como experiências interessantes mas impensáveis em termos de rentabilidade. Desde então, houve uma mudança radical de pensamento», refere-nos Lockwood. Os CEO e as administrações, e os próprios promotores imobiliários, estão a mudar de ideias por quatro razões bem prosaicas:
1- a poupança anual em diversos itens;
2- o marketing internacional, nacional e local obtido;
3- a própria valorização do imóvel em virtude da atribuição da pontuação "verde";
4- e o aumento da produtividade dos empregados.

E tudo isto é conseguido com menos de 1% de custos adicionais em relação a um orçamento de um edifício tradicional, segundo estudos nos EUA da promotora Turner Construction (2005 Turner Green Building Survey), junto de 150 edifícios de escritórios deste tipo.

«Tudo isto é conseguido com menos de 1% de custos adicionais em relação a um orçamento de um edifício tradicional»

Um "survey" da McGraw-Hill Construction, divulgado em Maio de 2006, prognostica que a vaga do "green building" atingirá um ponto de viragem em 2007. Segundo alguns cálculos, no final do ano 6% da construção não-residêncial dos EUA será "green" - contra 1% em 2000.

LINKS RECOMENDADOS
Relatório da McGraw-Hill Construction de 2006
Artigo de análise do Relatório de 2006

Há muitos países na dianteira desta revolução. O Reino Unido foi pioneiro no lançamento do BREEAM (Building Research Establishment's Environmental Assessment Method por iniciativa governamental.

No ano 2000 foi a vez de ser criado nos EUA o US Green Building Council - uma parceria público-privada - que lançou o sistema de pontuação Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), de que já está a ser preparada uma terceira versão. O Governo Federal dos Estados Unidos, bem como 15 Estados dos EUA e 46 cidades já exigem que os edifícios públicos cumpram com o LEED. Quatro Estados dos EUA e 17 cidades oferecem incentivos para a adesão às normas por parte dos edifícios privados.

Em 2002 foi a vez da Austrália lançar o seu programa e até final do ano será a vez da Índia. Desde 1999 que funciona um World Green Building Council que já conta com dez países como membros (Austrália, Brasil, Canadá, Espanha, Emirados Árabes Unidos, EUA, Índia, Japão, México e Taiwan) e mais três na calha (Alemanha, China, Emirados Árabes Unidos e Reino Unido). Em Outubro realizará mais um Congresso Internacional em Monterrey, no México.

LINKS RECOMENDADOS
World Green Building Council
Congresso Internacional de Outubro do WGBC de 2006
Artigo "Building the Green Way", Harvard Business Review, June 2006 edition

O artigo "Building the Green Way", da autoria de Lockwood, publicado na revista Harvard Business Review (edição de Junho 2006) trouxe um inesperado eco na comunidade do management municipal.

A filosofia Inside Out

Um dos casos emblemáticos desta vaga é a nova sede envidraçada de 12 andares da Genzyme, uma multinacional da biotecnologia, que apostou na requalificação de uma zona de Cambridge (em frente de Boston), dando um pontapé de saída para a nova área de expansão do "cluster" de biotecnologia. Desde há dois anos que o perfil da Kendall Square, onde hoje se localiza uma parte das firmas e instituições de biotecnologia da região, mudou radicalmente.

O edifício da Genzyme obteve o galardão de platina (o mais elevado) segundo as normas LEED, em que pesaram resultados como a redução em 34% do uso de água e o corte na factura energética de 42% em relação ao padrão dos edifícios tradicionais. Aspectos como 18 espaços verdes dentro do edifício e no telhado, corredores, passadeiras e esquinas pensadas para a interacção pessoal, cafetaria no último andar (um 12º andar com vista para Boston), uso da luz natural por 75% dos postos de trabalho, gestão da comutação dos empregados (fomento do uso de passe para o metro, uso de "car-pools", uso de um serviço de veículos híbridos partilhados e de bicicletas, uso de um "shutlle" entre os locais da empresa), telhado com sistema de gestão do calor e luz, entre muitos outros, valeram a qualificação.

Foi, também, considerado um dos 10 Projectos Verdes de 2004 pelo American Institute of Architects. O conceito básico definido pela firma de arquitectura envolvida - a alemã Behnisch, Behnisch and Partner - resumiu-se na ideia "inside-out", ou seja partir do desenho de um espaço interior virado para o relacionamento e o bem-estar dos utilizadores, como se se tratasse de uma pequenina cidade, no que, depois, teve uma mão da DEGW (nascida em Londres), especializada em design de ambientes de trabalho.

Na classificação "platina" do edifício da Genzyme os itens individuais que foram mais pontuados relacionaram-se com o seguinte: optimização da gestão energética (os ganhos na factura a que já nos referimos) e uso de materiais com baixo nível de emissões.

Outros edifícios desta vaga que vão estar em destaque são a sede do Bank of America em Manhattan, Nova Iorque, e o Ministério da Ciência em Beijing, na China. A nível de espaços urbanos requalificados com uma estratégia "green" global é citado o caso de South Waterfront, em Portland, no Orégão, nos EUA. Portland é considerada uma das cidades-modelo actuais de estratégias urbanas inovadoras.

Tendências em alta

  • Revalorização da aposta imobiliária de escritórios dentro das cidades em zonas a requalificar. Crítica do excesso de fuga dos parques de escritório para os arredores rurais e de habitat natural
  • A vaga de construir "eco-frendly" está a passar dos edifícios isolados para projectos globais de requalificação de espaços urbanos
  • Novo conceito "inside-out" de design e organização dos interiores privilegiando o relacionamento informal e formal entre os empregados
  • Concepção de raiz de edifícios "verdes" com impacto significativo na factura energética e de saneamento e na produtividade e saúde dos utilizadores
  • Aposta na articulação da implantação dos edifícios com as políticas de mobilidade assentes em soluções de transporte público ou de comutação organizada
  • Construir "verde" valoriza financeiramente o activo imobiliário, bem como é uma alavanca de marketing. É uma enorme janela de oportunidade para o "branding"


  • Charlie Profile

    Charles Lockwood pode ser consultado em charleslockwood@verizon.net

    A sua coluna "The Green Quotient" na revista Urban Land é um ponto de referência sobre tendências no sector. Urban Land é editada pelo Urban Land Institute

    Lockwood foi autor de obras marcantes como Bricks and Brownstone (1972), Manhattan Moves Uptown (1976) e Suddenly San Francisco:The Early Years of an Instant City (1978).
    Agora, na região de Los Angeles, dedica-se à consultoria ambiental aplicada ao imobiliário e à cultura empresarial. Colabora também com o World Business Council for Sustainable Development.

    O seu sítio na web pode ser consultado em www.charleslockwood.com

    Casos de estudo

  • Edifício da Genzyme em Cambridge/Boston, usado por mais de 900 pessoas desde 2004. Um "tour" virtual está disponível.
  • Edifício do Bank of America, localizado numa esquina do Bryant Park, na parte central de Manhattan, Nova Iorque (ainda em construção; data de inauguração em 2008). Informação disponível aqui.
  • Complexo do South Waterfront em Portland, com a âncora no campus de biociências da Universidade de Ciências da Saúde do Orégão - OHSU, Oregon Health and Science University (inaugura em Novembro de 2006). Informação disponível aqui.
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